Tahliye Taahhütnamesi

Tahliye Taahhütnamesi Nedir?

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte tahliye edeceğini yazılı olarak beyan ettiği belgedir. Bu taahhütname hem 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun'un 7/1-a maddesinde hem de 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 352/1. maddesinde düzenlenmiştir.

Tahliye Taahhütnamesinin Yasal Dayanakları

6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun mülga edilmiş olup, ilgili düzenlemeler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'na aktarılmıştır. Ancak, eski uygulamalarda sıkça atıfta bulunulan 7/1-a maddesi şu şekildedir:

“Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”

Benzer şekilde, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesi de şu hükmü içermektedir:

MADDE 352 - Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Geçerli Bir Tahliye Taahhütnamesi İçin Gerekli Şartlar

Bu çerçevede, geçerli bir tahliye taahhütnamesinin taşıması gereken şartlar şunlardır:

1. Tahliye taahhüdü yazılı olmalıdır. (Adi yazılı şekil yeterlidir.)
2. Tahliye tarihi belirtilmelidir. Belli bir tarih belirtilmeden yapılan taahhütler geçersizdir.
3. Taahhüt, kiralananın tesliminden sonra düzenlenmelidir. Kira sözleşmesiyle aynı anda düzenlenen tahliye taahhütleri geçersizdir.

Boş Tarihli Tahliye Taahhüdü ve Hukuki Durumu

Tahliye taahhütnamesinin, kira sözleşmesinin imzalanmasının ardından düzenlenmesi gerekir. Ancak, uygulamada ev sahipleri veya emlakçılar, kiracıya boş tarihli tahliye taahhütnamesi imzalatmayı kira sürecinin bir ön şartı haline getirmektedir. Bu durum, kiraya verenin sonradan tarih ekleyerek kiracıyı hukuka aykırı şekilde tahliye etmesine yol açmaktadır.

Kiracıların mağduriyet yaşamamaları için şu hususlara dikkat etmeleri gerekmektedir:

• Boş tarihli taahhüt vermemelidir.
• Taahhüdü kendisi tarih atarak imzalamalıdır.
• Belgenin bir nüshasını saklamalıdır.
• Tahliye taahhüdü aynı gün imzalatılmak isteniyorsa, bunu kanıtlamak için kira sözleşmesini ve taahhüdü ispatı mümkün bir yöntemle göndermeli veya saklamalıdır.

Boş Tahliye Taahhütnamesi ve Yargıtay Kararları

Yargıtay, boş tarihli tahliye taahhütnameleri konusunda çeşitli kararlar vermiştir ve bu kararlar kiracıların aleyhine sonuçlanabilmektedir. Özellikle Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kiracının boş bir kâğıda attığı imza ile tahliye edilmesini hukuka uygun bulmuştur.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 28.09.2021 tarihli kararı, kiracının tahliye taahhütnamesini kira sözleşmesiyle birlikte imzaladığını iddia etmesi durumunda, ispat yükünün kiracıya ait olduğunu belirtmiştir. Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümleri çerçevesinde, boş kağıda atılan imza hukuken geçerli bir irade beyanı olarak kabul edilmektedir.

Aile Konutunda Tahliye Taahhütnamesi

Eğer kiralanan taşınmaz aile konutu niteliğindeyse, tahliye süreci farklı hukuki prosedürlere tabi olur. Türk Borçlar Kanunu’nun 349. maddesi, bu konuda özel düzenlemeler içermektedir:

MADDE 349 - Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez. Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir.

Çözüm Önerileri

Mevcut kira ve tahliye sistemindeki hukuki boşlukları ve suistimalleri önlemek amacıyla şu öneriler getirilmektedir:

• Kira sözleşmeleri noter huzurunda veya emlak danışmanları aracılığıyla e-Devlet üzerinden yapılmalıdır.

• Tahliye taahhütnamesi, kiraya verenin e-Devlet üzerinden başvurusu ve kiracının kendi hesabında onay vermesiyle yürürlüğe girmelidir. Alternatif olarak, taraflar arabulucular aracılığıyla bu süreci resmileştirebilmelidir.

• Bu işlem, en erken kira sözleşmesi imzalandıktan üç ay sonra gerçekleştirilebilmelidir.

• Her gayrimenkul için özel bir kira IBAN adresi oluşturulmalı ve tüm kira ödemeleri yalnızca bu hesap üzerinden gerçekleştirilmelidir. Maliye Bakanlığı, bu hesaplar üzerinden yapılan kira ödemelerini doğrudan takip edebilmelidir.

• Depozito için ayrı bir ek hesap oluşturulmalı ve haciz konulamamalıdır.

• Depozito bedeli altın veya yüksek faizle işletilen bir hesapta saklanmalı, tahliye halinde ilgili tarafa iade edilmelidir.

• Mirasçılar kirayı çekemese bile banka tarafından işletilmesi yasal zorunluluk olmalıdır.

• Kira IBAN hesaplarından vergi kesintisi otomatik olarak yapılmalıdır.

• Elden veya farklı bir hesap üzerinden ödeme yapılması yasaklanmalıdır.

• Bu sistem, kira sözleşmelerinin şeffaf bir şekilde yürütülmesini sağlayacak, vergi kaçakçılığı önlenecek ve konut piyasasındaki spekülatif fiyat artışlarının önüne geçilecektir.

Yukarıda önerilen dijital ve hukuki düzenlemeler, kiracıların mağduriyetini önlemek, kira piyasasını düzenlemek ve vergi kayıplarını minimize etmek için uygulanmalıdır. Bu öneriler henüz yasalaşmamış olup, uygulamaya alınmaları halinde konut kiralama sistemini daha adil ve şeffaf hale getirecektir.