Satış Vaadiyle Satılan Payda Ön Alım Hakkı

Taşınmaz üzerindeki payların, satış vaadi sözleşmesi kapsamında üçüncü kişilere devredilmesi durumunda, bu sözleşmelere dayanarak cebri tescil davaları açılması mümkündür. Bu davalar, sözleşmede belirtilen tutar üzerinden yürütülür ve borçlu tarafın yükümlülüklerini yerine getirmesi koşuluyla alacaklı lehine sonuçlanır. Alınan cebri tescil kararının kesinleşmesiyle birlikte, mülkiyet satış vaadi alacaklısına geçse bile yine de diğer paydaşın ön alım hakkı doğar

Satış vaadi sözleşmesinde belirlenen tutar, ön alım bedeli olarak kabul edilir. Ancak, sözleşmenin kurulduğu tarih ile ön alım davası arasındaki zaman aralığı uzunsa, bu durumda ön alım bedeli, dava tarihindeki piyasa değeri üzerinden hesaplanır.

Dava konusu edilen payın mahkeme kararı ile tescil edilmesi halinde, Medeni Kanun'un 705/2. maddesi uyarınca, mülkiyet alıcıya geçmiş sayılır ve tescil işlemi gerekmez.

TMK'nın 705/2. maddesi gereğince; “Miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ile kanunda öngörülen diğer hallerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hallerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.”

Elbetteki, davacıların, ön alım hakkını kullanırken usulsüzlük yapmamaları esastır. Dava sonucunda, davalı adına tesciline karar verilen paylar, tapuda infaz edilmediği sürece, mülkiyet hakkı tam anlamıyla geçerli olmaz.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesinin birinci fıkrasına göre, yasal ön alım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılabilir. Bu bağlamda, mahkeme tarafından, payın ön alım hakkına sahip olan paydaş adına tesciline karar verilecektir. Aynı Kanun'un 734. maddesinin ikinci fıkrası gereğince, ön alım hakkı sahibinin açtığı davada, payın adına tescil edilmesine karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu masraflarını, hakim tarafından belirlenen süre içinde ve belirtilen yere nakit olarak yatırmak zorunda olduğu hükme bağlanmıştır. Fıkrada yer alan “...satış bedeli...” ifadesi ise itiraz konusu kuralı teşkil etmektedir.

Paylı mülkiyette, paydaşlar arasında ortak yönetim ve kullanım durumu mevcuttur. Bu durumu dikkate alan kanun koyucu, ön alım hakkı ile paydaşlara, yeni paydaşların katılımını engelleme hakkı tanımıştır. Bu şekilde, payların mümkün olduğunca az sayıda paydaşta toplanması hedeflenmiş ve kullanımı zor olan paylı mülkiyet ilişkisinin zamanla sona erdirilmesi, bu mülkiyet türündeki anlaşmazlıkların önlenmesi ve paylı mülkiyete ilişkin işlemlerin daha sağlıklı yürütülmesi amaçlanmıştır. (bazı farklılıklarla birlikte bkz. AYM, E.2014/133, K.2014/165, 30/10/2014).

Bu durumda, davacının, mahkeme kararını tapuda uygulatmak ve tapu kaydını davalı adına tescil ettirmek için gerekli işlemleri yapması gerekir. Medeni Kanun'un 734/2. maddesi gereğince, ön alım hakkı sahibi, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini belirlenen süre içinde nakden yatırmak zorundadır. Aksi takdirde, ön alım hakkının kullanılmasında zorluklar yaşanabilir.

Yargıtay’ın konuya ilişkin kararlarında, satış vaadi sözleşmelerinde bedelin dava tarihindeki değeri üzerinden belirlenmesi gerektiği vurgulanır. Mahkeme, keşif ve bilirkişi incelemeleri sonucunda belirlenen değeri esas alır. Mahkemenin, ön alım hakkının kullanıldığı tarihteki değeri üzerinden karar vermesi gerekmektedir.

Ön alım hakkının kullanılması ile bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Ön alım bedeli, tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.

Böylece dava konusu edilen payın, satış vaadi ile satılması durumunda, ön alım hakkının doğru ve hukuka uygun bir şekilde kullanılması, paydaşlar arasında ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkları önlemek açısından büyük önem taşır. Dava sürecinde, paydaşların mülkiyet haklarının korunması ve mahkeme kararlarının, dava tarihindeki piyasa değerleri üzerinden verilmesi, ön alım hakkının etkin bir şekilde kullanılabilmesini sağlar.