5 yıl içinde Satılan Gayrimenkullerin Vergilendirilme Şekli

Gayrimenkul alım-satımı, sahip olduğumuz değerlerin yönetiminde önemli bir yer tutar. Ülkemizde vergi konularının suistimali de adeta bir milli bir spor birlikteliği gibi devam ettiği için dürüst satıcılar veya dürüst alıcılar için bu süreçteki vergi yükümlülükleri zaman zaman kafa karıştırıcı olabiliyor.

Bunun önemli bir nedeni de kamu kurumlarının elindeki verilerin uyuşmamasıdır. Şöyle ki belediyelerdeki rayiç bedeller ile gayrimenkullerin gerçekteki satış bedelleri ne yazık ki ülkemizde farklıdır. Belediyelerdeki rayiç bedeller ile tapudaki satış rakamlarını birbirine yakın tutmaya çalışarak vergi kaçırmaktadır. Örneğin, bir müteahhit ilk satışlarını tapuda düşük bedelle yapmışsa, diğer satışları da düşük bedelle yapmak isteyip müşteriden bir kısım ödemeleri açıktan almaktadır. Bu durum hakkında bilgisi olmayan masum alıcılar, bu duruma destek olarak vergi kaçırmaya katkıda bulunmuş oluyorlar.Büyük bir kısım müteahhitler veya gayrimenkulünü düşük bedelli göstermiş insanlar 5 yıldan erkenden satış yaparlarken ciddi vergi yükleri ile karşı karşıya kalmış oluyorlar. Bu durumun faturası gayrimenkulünü değerinden düşük göstererek satın alanlara kesilmiş ağır bir faturaya dönüşüyor.

Tapu harcı ödemeleri beyan edilen satış bedeline göre yapılmaktadır ve geçmişte daha az vergi ödemek için birçok alıcı ve satıcı, satış değerlerini düşük göstermiştir. Ancak bu durum, Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından sıkı bir şekilde takip edilmekte ve geriye dönük cezalar kesilebilmektedir. Gelir İdaresi, bankalardan o bölgedeki konutların niteliklerine göre çekilen konut kredisi tutarlarını talep ederek beyan ettiğiniz tapu harcı bedelleri ile kıyaslayabilir.

Bu gibi durumlarda örneğin çekilen kredi tutarı, beyan edilen bedelden yüksek olan kişilere, aradaki farkın tapu harcı, yasal faizi ve eksik harç tutarının %25'ine denk gelen vergi ziyaı cezası ile birlikte gönderilebilmektedir. Bu cezalar hem alıcıya hem de satıcıya %2 üzerinden hesaplanarak uygulanmaktadır.Banka kredileri, Gelir İdaresi'nin düşük tapu harcı beyanlarını tespit etmek için kullandığı yöntemlerden sadece biridir. Eksik beyan edilen ev değeri ve buna bağlı eksik yatırılmış harç tutarını belirlemek için başka yollar da kullanabilir. Bu nedenle tapuda gösterilecek ev değerinin gerçek satış bedeli olması ve tapu harcının da bu bedel üzerinden hesaplanması en güvenli yol olacaktır.

Düşük gösterilen tapu harcı, satıcı için de büyük riskler doğurur.Bu tür risklerden kaçınmak için en doğru yol, konut alım bedelini tam ve doğru bir şekilde beyan etmektir. Ayrıca, düşük beyan edilen tapu harcı için Gelir İdaresi'ne pişmanlık dilekçesi vererek beyan farkını düzeltme imkânı vardır. Bu durumda, eksik tutarın %25'ine denk gelen vergi ziyaı cezası ödenmez, ancak pişmanlık dilekçesi verilebilmesi için Gelir İdaresi'nin inceleme başlatmamış olması gerekmektedir. Bu konuda daha fazla bilgi için Gelir İdaresi'nin 189 nolu çağrı merkezini arayabilirsiniz.

Yukarıdaki önemli bilgilendirmenin ışığında şimdi gayrimenkulün 5 yıldan önce satılması halinde vergilerin nasıl hesaplanacağı konusuna dönelim.

5 yıldan önce gayrimenkulünüzü satarsanız değer artış kazancını hesaplamanız gerekir.

1. Değer Artış Kazancı Nedir?

Gayrimenkullerin elden çıkarılmasından doğan kazanç, "değer artışı kazancı" olarak vergilendirilir. Bu kazanç, gayrimenkulün alış bedeli ile satış bedeli arasındaki farktır. Eğer gayrimenkul 5 yıl içinde elden çıkarılırsa, bu kazanç vergiye tabi olur.Ancak bu değer artış kazancını hesaplamadan önce satın alma yaptığınız değeri öncelikle endeksleme yapmanız gerekir. Değer artış kazancı hesaplamasını bu endeksleme işleminden sonra yapmanız gerekir.

2. Endeksleme Yapılması (Enflasyon Etkisinin Azaltılması)

Değer artışı kazancının hesaplanmasında endeksleme yöntemi Türkiye İstatistik Kurumu'nun Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) oranları dikkate alınarak, alış bedeli endekslenir ve böylece enflasyonun etkisi azaltılır.

Örnek Hesaplama: Alış Bedeli: 1.000.000 TL Alış Tarihi: 01.01.2022 Satış Bedeli: 3.000.000 TL Satış Tarihi: 01.01.2024

Yİ-ÜFE Değerleri: Alış Tarihi Yİ-ÜFE (Ocak 2022): 1.129,03 Satış Tarihi Yİ-ÜFE (Aralık 2023): 2.915,02

Endeksleme Hesabı Formül: Endekslenmiş Maliyet Bedeli = Alış Bedeli × (Satış Tarihi Yİ-ÜFE / Alış Tarihi Yİ-ÜFE) Hesap: 1.000.000 TL alış fiyatınız × (2.915,02 / 1.129,03) = 1.000.000 TL × 2,5822 = 2.582.200 TL Yani bu rakama aldınız varsayılır.

Safi Değer Artış Kazancı Hesabı: Safi değer artış kazancı, satış bedelinden endekslenmiş maliyet bedelini çıkararak bulunur. Formül: Kazanç = Satış Bedeli - Endekslenmiş Maliyet Bedeli Hesap: 3.000.000 TL - 2.582.200 TL = 417.800 TL Safi Değer Artış Kazancınızdır.

Vergiye Tabi Gelir Matrahı: Vergi İstisna Tutarı (2023 yılı için): Vergiden muaf olan bir tutar vardır. 2023 yılı için bu tutar 87.000 TL olup, vergiye tabi gelir matrahını bulmak için değer artış kazancından istisna tutarını çıkarırız. Böylece Hesap: 417.800 TL Safi Değer Artışı - 87.000 TL 2024 yılı İstisnası = 330.800 TL Vergiye Tabi Gelir Matrahı doğdu.

Gelir Vergisi Hesaplanması (2024 Tarife): Şimdi 330.800 TL Vergiye Tabi Gelir Matrahı üzerinden gelir vergisini hesaplayalım. Bu hesaplama aşağıda belirtilen dilimlere göre hesaplanır. (110.000 TL'ye kadar %15 | 230.000 TL'nin 110.000 TL'si için 16.500 TL, fazlası için %20 | 580.000 TL'nin 230.000 TL'si için 40.500 TL, fazlası için %27) | Böylece; İlk 110.000 TL'ye kadar %15: 110.000 TL × %15 = 16.500 TL Sonraki 120.000 TL için %20: (230.000 TL - 110.000 TL) = 120.000 TL × %20 = 24.000 TL Kalan 100.800 TL için %27: (330.800 TL - 230.000 TL) = 100.800 TL × %27 = 27.216 TL Toplam Vergi : 16.500 TL + 24.000 TL + 27.216 TL = 67.716 TL Sonuç olarak, gayrimenkulün satışından doğan vergi tutarı 67.716 TL olacaktır. Ayrıca tapu satışında ödenecek olan tapu harcı da 3.000.000 için %2 alıcı (60.000) %2 Satıcı (60.000) toplam 120.000 TL olacaktır. Bir de bütün bunlara ek olarak 822 TL döner sermaye bedeli ve damga vergisi kesilecektir.

5 yıldan sonra gayrimenkulünüzü satarsanız nasıl vergilendirilir?

Eğer gayrimenkul 5 yılı aştıktan sonra satılırsa, değer artışı kazancı vergilendirilmez. Bu, gayrimenkul yatırımlarının uzun vadede vergi avantajı sağladığı anlamına gelir.