492 sayılı Harçlar Kanunu'nun 57. maddesinde, tapu ve kadastro işlemlerinden bu Kanun'a bağlı (4) sayılı Tarifede yazılı olanların tapu ve kadastro harçlarına tabi olacağı, (4) sayılı Tarifenin 20(a) fıkrasında ise, gayrimenkullerin ivaz karşılığında devir ve iktisabında, gayrimenkulün beyan edilen devir ve iktisap bedelinden az olmamak üzere, emlak vergisi değeri üzerinden nispi harç ödeneceği hüküm altına alınmıştır.

Daha önceleri bu hususta tam açıklayıcı olmayan kararlar sonrasında Danıştay 9. Dairesi, 23 Haziran 2021 tarihli Resmi Gazete’ de yayımlanan kanun yararına temyiz yoluyla verdiği iki içtihat ile artık bu konudaki ihtilafları sona erdirecek karara imza atmış oldu.

16/05/2012 tarihinde yürürlüğe giren 6306 sayılı Kanun'un 1, maddesinde, bu Kanun'un amacının, afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemek olduğu belirtilmiştir. Kanun'un 7. maddesinin 9. fıkrasının uyuşmazlık tarihinde yürürlükte bulunan halinde ise; bu Kanun uyarınca yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamaların, noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden; kullandırılan krediler sebebiyle lehe alınacak paraların ise banka ve sigorta muameleleri vergisinden müstesna olacağı ifade edilmiştir.

Diğer yandan, 213 sayılı Vergi Usul Kanunu'nun 116. maddesinde vergi hatasının, vergiye ilişkin hesaplarda veya vergilendirmede yapılan hatalar yüzünden, haksız yere fazla veya eksik vergi istenmesi veya alınması olduğu belirtilmiş, vergilendirme hatalarını düzenleyen 118/3. maddesinde, açık olarak vergi mevzuuna girmeyen veya vergiden müstesna bulunan gelir, servet: madde, kıymet, evrak ve işlemler üzerinden vergi istenmesi veya alınmasının, mevzuda hata olduğu düzenlenmiştir.

Yukarıda yer verilen mevzuat hükümlerinin değerlendirilmesinden, gayrimenkullerin ivaz karşılığında devir ve iktisabının tapu harcına tabi olduğu, ancak 6306 sayılı Kanun uyarınca yapılacak devir ve tescillerin vergi ve harçtan istisna olduğu, vergiden istisna olan işlemlerden vergi alınmasının ise mevzuda hata olduğu sonucu çıkmaktadır.

Dolayısı ile tapu harcının, riskli yapı niteliği taşıyan taşınmazların yıkılarak 6306 sayılı Kanun kapsamında yeniden inşası sonrasında oluşan bağımsız bölünün ilk satışına ilişkin olması halinde inşa edilen konutların üçüncü kişilere ilk satış işlemler anılan Kanun'un 7, maddesinin 9. fıkrası uyarınca vergi ve harçtan istisnadır.

Dayanak Yargıtay Kararına buraya tıklayarak ulaşabilirsiniz

Danıştay 9. Dairesi 2020/6224 E., 2021/2347 K. sayılı kararında, kentsel dönüşüme uğramış taşınmazını üçüncü kişiye satan başvurucunun ödediği tapu harcını "düzeltme şikayet yoluyla" İdare’den geri istemiştir. Düzeltme ve şikayet yolu, Vergi Usul Kanunu uyarınca dava açma süresi geçen ama vergi hatası bulunan işlemler nedeniyle ödenmiş olan vergilerin iadesini sağlayan müesseselerdir. Dolayısı ile ilk derece vergi mahkemesinin 6306 sayılı Kanun çerçevesinde yıkılıp yeniden yapılan yapıdaki bağımsız bölümlerin hak sahibi dışındaki üçüncü kişilere satılması işleminin söz konusu Kanun’da belirtilen istisna kapsamındaki satış olarak değerlendirilmesinin mümkün olmadığı, bu nedenle de bu devir işleminde tahsil edilen tapu harcının hukuka uygun olduğu yönündeki kesin kararını inceleyen Danıştay 9. dairesi, kentsel dönüşüm uygulaması sonrasında inşa edilen konutların üçüncü kişilere ilk satış işlemlerinin de 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğunu ve Kanun’un 7/9. maddesi uyarınca vergi ve harçtan istisna olduğunu belirtip dava konusu olayda verginin mevzuunda hata olduğu sonucuna ulaşmıştır. 30-60 günlük süreler geçmiş olsa da mevzuda hata olması nedeniyle 5 yıllık zaman aşımına tabi olduğu sonucunu doğuracak bir karara imza atarak son noktayı koymuştur.

Burada üzerinde durulması gereken diğer bir husus da kanun metninde belirtilen ‘ilk satıştan’ ne anlaşılması gerektiğidir.

İLK SATIŞ; Kentsel dönüşüm projesinde yer alan her daire için gerçekleşen ilk satıştır.

• Kentsel dönüşüm kapsamında yenilenen dairesini satan malik tapu harcını iade alabilir.
• Müteahhitler de yaptıkları proje kapsamında sattığı her daire için ilk satış üzerinden üzerine düşen tapu harcı iadesini alabilir.
• Toplam harcın tamamı alıcı ya da satıcı tarafından ödense dahi, taraflar birbirleri adına ödemiş oldukları harcın iadesini talep edemeyeceklerdir.
• Proje yapım işini üstlenen müteahhitten 3. kişiye gerçekleştirilen satış da İLK SATIŞ olarak kabul edilmektedir.