Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Tahliye Davaları

Kiracı "Tahliye Taahhütnamesi Nedir"?

Tahliye taahhütnamesi, hem 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un 7/1-a bendinde hem de 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352/1. maddesinde düzenlenmiştir.

6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un 7/1-a şöyledir:

“Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”

TBK’nın Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi başlıklı bölümün (II. Dava yoluyla) ve Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle kiracının tahliye edilebileceğeine ilişkin 352/1. maddes hükmü şu şekildedir.

MADDE 352- Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı,
kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya
veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava
açmak suretiyle sona erdirebilir. (devamı var)

Bu çerçevede;

Geçerli bir yazılı tahliye taahhüdünün varlığı için,

1)Tahliye taahhüdünün yazılı olması, (Adi yazılı şekilde geçerlilik açısından yeterlidir)

2) Tahliye tarihinin belirtilmiş olması ve

3) Taahhüdün kiralananın tesliminden sonra düzenlenmiş olması şarttır.

Ülkemizde suistimalin milli bir spor olduğunu düşünecek olursak, son zamanlarda kiracı kiralayan ilişkilerinde en çok görülen sorunlardan birisi kiracıya boş tarihli tahliye taahhütnamesi imzalatılması sorunudur. Tarihsiz olarak imzalatılan tahliye taahhüdünün sonradan kiaayan tarafından keyfiyetle doldurulması en sık karşılaşılan kira davası olaylarından biridir. bu yöntemle kiralama yapılırken kiracının zor durumunda istifade edilerek kiracı kanuna aykırı artış oranını bile kabul etmek zorunda bırakılmaktadır. Ancak unutmamak gerekirki bu işlemler özellikle konut ve çatılı işyeri kirasına ilişkin hallerde uygulanır ve konut ve çatılı işyeri kirasına ilişkin olarak yukarıda sayılan şartların amacı kiraya vereni değil, kiracıyı korumaktır. Aynı zamanda Yazılı şekil şartı bizzat kiracı tarafından yerine getirilmiş olmalıdır. Kiiracı dışındaki kimselerin böyle bir taahhüdü imzalamış olması hukukî sonuç doğurmaz. Örneğin, kiracının eşi, çocukları, ana ve babası gibi yakınlarının boşaltma taahhütleri geçersizdir

Kiracı tarafından boş tarihli olarak imzalanıp kiraya verene teslim edilen tahliye taahhüdü geçerli midir?

Kiracı tarafından boş tarihli olarak verilen tahliye taahhütnameleri geçerli taahhütnamelerdir. Yani tarihi dolduran kişinin kiracı ya da kiralayan olması bir şeyi değştirmez. Burada kirayaveren bakımından önemli olan tahliye taahhütnamesinin tarihinin kira tarihinden sonra olmasıdır. Tarihin boş bırakılıp verilmesi ise kiracının sorumsuz davranmasının sonucudur. Kiracının bakımından önemli olan ise hiç tahliye taahhütnamesi vermemesidir. Eğer tahliye taahhüdü vermişse de tarih kısmını yazmayarak uyanıklık yapmaya çalışmaması, ğer tahliyeyi tahhüt etmişse taahhüdüne uymasıdır. Eğer illaki bir kağıda imza atması gerekiyorsa ve tahliye taahhütnamesini kira sözleşmesi ile aynı zamanda veriyorsa imza attığı kısma kendisi tahliye tahhüdünü imzaladığı tarihi sözleşme ile aynı gün olacak şekilde atması gerekir ki daha sonra bu durumu ispat edebilsin.

Uygulamada kirayaverenlerin neredeyse tamamının tarihsiz tahliye taahhüdü aldığı düşünüldüğünde bu durumun hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirildiği ve doktrinde de eleştirildiği görülmekte ve tahliye tahhütnamelerinin geçerliliğinin nitelikli yazılı şekilde olması gerektiği ifade edilmektedir. Ancak güncel durum tahliye taahhütnamelerinin geçerliliği için sadece imzanın bile yeterli olduğu yönündedir.

Aile Konutunda Tahliye Taahhütnamesi

Aile konutu kavramı malum olduğu üzere 743 s. Türk Kanunu Medenisinde düzenlenmemiş olup, ilk kez 4721 s. Türk Medeni kanununun 194. maddeisnde düzenlenmiştir. bu maddeye göre " eşlerin bütün yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdiği, yaşantısına buna göre yön verdiği, acı ve tatlı günleri içinde yaşadığı anılarla dolu bir mekan" şeklinde tanımlanmıştır. TBK'nun 349.'uncu maddesinde de aile konutu şu şekilde tanımlanmıştır.

b. Aile konutu
MADDE 349- Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez. Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir.

Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır.

Eşler bakımından geçerli olan sözleşme özgürlüğünün istisnası aile konutu bakımından TMK. m. 194 ve TBK. m. 349’da düzenlenmektedir. Aile konutu kira sözleşmesiyle sağlanmış olabilir. Bu durumda, eşlerden birinin (kiracının), aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshetmesi için diğer eşin açık rızası şarttır (TMK. m. 194/I; TBK. m. 349/I). Rıza izin veya onay olarak verilebilir ve herhangi bir şekle tâbi değildir. Ama, açık rıza yoksa, fesih artık hukukî sonuç doğurmaz.

Türk Borçlar Kanunun 349. maddesinde kiracının eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini fesih yetkisi olmadığna ilişkin hüküm tahliye taahhütnameleri iiçin de geçerli olduğunu düşünüyoruz. Yargıtay Hukuk Genel kurulunda takibe veya tahiyeyekonu bir taşıil i olarak aile konutu iddiası bulunması halinde mahkemece evveliyetle bu idda üzerinde durulup, bu yerin aile konutu olup olmadığının araştırılması gerektiği ifade edilmiştir. Bu itibarla tahliye taahhütnamesinin tarafı olmayan eş, konutun tahliyesi için takip yapıldığında veya dava açıldığında, ayrı bir dava ile aile konutunun tespiti davası açıp bu davanın bekletici mesele yapılmasını talep edebilir.

Peki kiracı olmayan eş tahliyeyi taahhüt edemezken, kiracı tek başına aile konutu için tahliye taahhüdünde bulunabilir mi? Aile konutundan maksat, eşlerin ve çocukların birlikte yaşadıkları, ailenin yaşam merkezi niteliğindeki konutu ifade eder.

Ayrıca, sözleşmenin tarafı olmayan eş kira sözleşmesine taraf olma imkânına da sahiptir. Gerçekten de, aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiraya verene yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı haline gelir. Bu bildirim herhangi bir şekle tâbi değildir. Bildirimin kiraya verene ulaşmasıyla birlikte, eşler kira borcundan dolayı artık müteselsilen sorumlu hale gelirler (TMK. m. 194/IV). Bildirimin sonucu olarak kiraya verenin yükümlülüğü ise TBK. m. 349/III hükmünde düzenlenmektedir. Buna göre, söz konusu bildirimin yapılması halinde, kiraya veren fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı ödeme süresini artık kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır.