KİRA TESPİT VE UYARLAMA DAVALARINDA MÜTHİŞ BİR ARTIŞ VAR

Son dönemlerde ülkemizde yaşanan ekonomik süreçler, ani yükselen döviz kurları, petrol, demir ve ithal ürünlerdeki ani fiyat yükselişleri gibi artan üretim maliyetleri inşaat sektörünü ve buna bağlı olarak konut fiyatlarını etkilerken eş zamanlı olarak kira konularını da etkiler hale geldi.

ÖNGÖRÜLEMEZ ENFLASYON ARTIŞLARININ İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNE ETKİSİ

Ekonomik krizler ya da zaman zaman bazı konularda ani maliyet artışları olsa da genel durumu sarsacak şeyler ve geçişler biraz daha doğal ve yavaş yavaş kendi seyrinde oluyordu. Ancak son birkaç yıldır yaşanan artışlar beklenmedik şekilde hızlı-ani ve birden fazla konularda olunca kontrol edilemez, ön görülemez bir hal aldı.

MÜLTECİ ve İSTİSNAİ VATANDAŞLIK POLİTİKASININ GAYRİMENKUL FİYATLARINA ETKİSİ

Ayrıca zaten yanı başımızdaki siyasi istikrarsızlık içindeki ülkelerin iç savaşları sebebiyle ülkemize akın akın gelen mültecilere yönelik kontrollü bir oturum sağlanamadığı için bu durum hem kira hem konut fiyatlarını olumsuz etkiledi. Bununla kalmadı bir de istihdam adaletsizliğine sebep oldu. Bu çözülmemiş büyük soruna rağmen bir de tabiri caizse vatandaşlık satışı diye tabir edebileceğimiz durum söz konusu olup, bu satışı da gayrimenkule bağlayan hükümet politikaları ile gayrimenkul sektörü yine hesap dışı bir şekilde etkilemiş oldu. Satışlar açısından bu etki ilk bakışta pozitif görülse de yapılan şişirme fiyatlandırmalar uzun vadede tüm ülkemiz için büyük sorunlar teşkil edecek.

SOSYAL MEDYA MECRALARININ FİYATLARA ETKİSİ

Bir de bütün bunların dışında yeni dünya düzeninin gerçekleri var. Sosyal medya ve internetin getirdiği imkanlar ve durumlar, piyasa değişkenlerinin de kontrol edilemez hale gelmesine sebep oldu. Örneğin dolar kurundaki azıcık bir değişme bile artık vatandaşın profesyonellerden yardım alması yerine kendi kendine girip internette örneğin sahibinden.com’da hiçbir araştırmaya veya objektif kıyaslamaya dayalı olmaksızın yaptığı araç ve konut fiyatlarındaki kontrolsüz artırımlar sonucunda oluşan balonlmış fiyatlar ile gayrimenkul sektörü yeniden yüksek fiyatlara erişti.

KREDİ DESTEKLERİNİN ARZ TALEP SÜREÇLERİNE ETKİSİ

Yine yakın zamanda 2020 yılının sonlarına doğru Berat Albayrak’ın bakanlığı döneminde verilen kredi faiz desteği süreci de olumsuz etkiler doğurdu şöyle ki; bu krediye eş zamanlı olarak müteahhitlerin yapacakları satışa bazı kriterler ve sınırlandırmalar getirildi. Öyle olunca müteahhitler ellerindeki bitmemiş veya sıfır daireleri kat irtifakı kurulamadığı için veya inşaat seviyeleri vb. gibi sebeplerle satamadılar.

Kredi faiz desteğini kaçırmak istemeyen vatandaş böylece 2. el konutlara yöneldi. Tabi malumunuz o ki gerçek piyasa değerini arz ve talep belirler. Piyasaya arz az miktarda olup, talep çok çoğalınca neticesinde 2. el dairelerin fiyatları yükseldi. Ancak bunun sonucunda artan maliyet ve talepler dikkate alınınca sıfır konut satanlar, madem 2. el evin fiyatı buraya yükseldiyse, bizimki sıfır, bizimki daha fazla eder, diyerek yeniden bir fiyat artışı yapıldı.

DOLAR KURUNUN YÜKSELİŞİNE ORANLA ÜRETİM MALİYETLERİNİN DE ARTMASI

Sadece 2. elin fiyatının artışı değil aynı zamanda demir fiyatlarının bir anda neredeyse 2 katına çıkması gibi etkenlerle üretim maliyetlerinin artması sonucunda da sıfır daire fiyatlarında artışlar oldu.

Böylece orta gelirliler için bir konut sahibi olma hayali her gecen gün onlardan uzaklaşır bir hal aldı.

Bütün bu durumların kira ile alakası var derseniz şimdi için esas mağdurları yönünden konuya bakalım.

Eskiden yaygın bir teamül olarak bir gayrimenkulün 20-25 yıllık kira amortismanı varsa fiyatı makul bulunurdu. Buna göre de kirası veya fiyatı belirlenirdi.

Bu kapsamda kira sözleşmesinin başlangıç aşamasındaki kira bedeli sözleşme serbestisi gereği, tarafların iradelerinde özgürce belirlenebilir.

Bu özgürlüğün bir sınırı vardır. Bu sınır; kira sözleşmesinin yapılması aşamasında irade sakatlığı, aşırı yararlanma, ahlaka ve hukuka aykırılık hükümlerine aykırılık olmamasıdır. Kira bedelinin artırılması Türk Borçlar Kanunu 344. Maddede düzenlenmiştir. Bu hüküm kira sözleşmesinin yenilenmesi halinde uygulanacaktır.

• TBK-MADDE-344– “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
• Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.”

Yani taraflar kendi aralarında bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla bir anlaşmaya vararak kira bedelinde yapılacak artış miktarını belirleyebilirler. Bu konuda bir antlaşma yapmadıkları halde, hâkim tarafından yine TÜFE oranı geçmeyecek şekilde hakkaniyete uygun bir kira artış bedeli belirlenir.

Ancak içinde bulunduğumuz 2022 yılı ve öncesindeki 5 yıllık süreçte ekonomik gidişata ışık tutan bir çok parametre alt üst olmuş durumda ve bunun yarattığı öngörülemezlikle hesapsız ve kontrolsüzce yaşanan gayrimenkul fiyat artışları, ev satın alanların amortisman hesaplamalarını da etkilemiş durumdadır. Bir evin fiyatı son üç yılda 3-5 kat arası artmışken memurun ve işçinin geliri o derece artmamıştır. Mülk sahipleri 20 yıl için bekledikleri geri kazanımı 3 yılda kazanmış ancak bununla yetinmeyip, evini yeni alanlara kıyasla biz neden bu kadar fiyata kiraya vermiyoruz diyerek kiracıların gelir düzeylerinin artmayışına gözlerini kapatarak onları zorlamaya başlamıştır. Özellikle internet sitelerinde var olan ilanlarda, ilan sahipleri keyfince kira bedellerini arttırmaya başlamıştır.

Oysa kira sözleşmelerinin bu gibi istisna durumlar neticesinde yeniden düzenlenebilmesi maksadıyla kira uyarlama davası açabilmesi için kira sözleşmesinin 5 yılı doldurması gerekmektedir.

Ülkemizde özellikle son dönemlerde yaşanan ekonomik durumlar dolayısıyla kiraya verenler mevcut kira sözleşmelerinde yasal orandan daha fazla bir artış yapmak veya kiracılarını türlü nedenlerle çıkarmak istemektedirler. Bunların başında ise “konut ihtiyacı sebebiyle tahliye”

14/1/2015 tarihli ve 6585 sayılı Perakende Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanunun ve bu kanuna dayanan Haksız Fiyat Değerlendirme Kurulu Yönetmeliğinde düzenlenmesi ve cezası olmasına rağmen yeterli denetim bulunmadığı için bu kadar çok olumsuzluk yaşanmaktadır. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum’un, son günlerde yoğun şekilde tartışılan kira artışları hakkında yaptığı açıklamalara göre; TÜFE oranının üzerinde kira artışı yapanlara kanuni yaptırımları uygulayacaklarına dair, meclise göndermek üzere bir çalışma yapılmaktadır. Dört bakanlığın birlikte yaptığı bu çalışmada hem kiracı hem ev sahibini korumak amaçlanmaktadır.

Yapılan çalışmalar internet üzerinden yayımlanan ilanların Gelir İdaresi Başkanlığına bildirilmek zorunda bırakılmasını gerektirmiştir. Bu bildirimlerle fiyatların kontrolü sağlanarak fahiş fiyatın ve fırsatçılıkların önüne geçilecek ve bu fiyatlara göre vergilendirme yapılacaktır.

Fakat bütün bunlar kanamanın kaynağını bulan müdahaleler olmayıp sadece yaraya pansuman da bir yana dursun sadece uzaktan üflemekten ibaret olan çözümlerdir.